土地の活用方法にはどんなものがある？代表的な土地活用7選
土地は所有しているだけでも固定資産税がかかるうえ、管理費用も高額になりがちです。とくに、手入れの行き届いていない土地は、近隣住民とのトラブルの原因となることも少なくありません。
何にも使っていない土地に安くない費用を払い続けるくらいなら、土地の有効活用について考えてみるのもよいかもしれません。
本記事では、代表的な土地の活用方法について7つ紹介しています。土地の活用方法にはメリットとデメリットがあり、土地の形状や周りの環境にも強く依存します。ご自身の持つ土地の条件に重ね合わせながら検討してみましょう。
代表的な土地の活用方法
ここでは、土地の活用方法として代表的なものを紹介します。
コインランドリー経営
コインランドリー経営は狭い土地でも始めやすく、維持コストが低いのが特徴です。人が常駐する必要がなく、アパート・マンション経営などと比べてランニングコストがかからないのもメリットです。
コインランドリーは高利回りを得られることでも知られており、平均で10〜15%程度の利回りを実現できると言われています。アパート経営などの利回りが平均5%程度であることを考えると、高い収益を見込める土地の使い方と言えるでしょう。
また、中小事業者においては、個人・法人を問わず、複数の優遇税制を利用できるのもポイントです。
その一方で、初期費用が1,000万円以上と高額になりがちなこと、差別化が図りにくいことなどの懸念点もあります。
需要などの諸条件をしっかりと見越したうえで、節税効果なども視野に入れた経営を進めるとよいでしょう。
トランクルーム経営
トランクルーム経営も比較的低コストで始められる土地の活用法です。土地にコンテナを置くだけでよく、駐車場と同じく、初期投資を抑えながら活用を始められます。
また、専門業者に土地を一括で借上げしてもらう方法もあり、この場合、収益性は下がりますが、初期投資額をさらに抑えられます。
トランクルームは土地の形状や日当たりなどの条件に左右されずに始められるため、ほかの用途に適さない土地でも活用しやすいのがメリットです。アパートやマンションと異なり、居住者に起因するトラブルがないのも安心できるポイントでしょう。
しかし、新規参入者も多く、立地条件や利用者層とのマッチングに経営が左右されがちです。また、高額なトランクルーム代を払う余裕があれば、その賃料分を家賃に回してより広い部屋に住むのが自然な流れであるため、高い単価を訴求しづらいのもネックです。
実際のところ、トランクルームでは1件あたり1万円前後の小さなサイズの物件に人気が集中しています。利用者の継続利用を維持して、収益の安定性を高めることが成功のポイントといえるでしょう。
アパート・マンション経営
土地活用の方法としてもっともメジャーなもののひとつが、賃貸アパート・マンション経営です。初期投資としてまとまった金額は必要ですが、銀行からの融資も受けやすく、アパートやマンションに向いている立地であれば、高い収益性から短期間で資金を回収できます。
また、節税効果も高く、土地の固定資産税や都市計画税が安くなるほか、相続税が節税できる場合もあります。
その一方で、想定する入居率を下回ると、融資の返済を自己資金でまかなう必要が出てくる場合があります。空室や滞納のリスクが排除できず、物件のメンテナンス費用もかかるのは、アパート・マンション経営のリスクといえるでしょう。
また、実際に経営を行うとなると、競合の物件に対する意識も必要になります。土地活用の方法として人気を集めたことから、物件数が急速に増えた時期もあり、地域に関わらず競争が激しくなっています。新規に参入する場合は、ターゲット層の設定など、勝ち筋の見える計画を考える必要があります。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、建物に居住用の部分と賃貸用に部分が併設されている住宅のことです。面積などの要件をクリアすれば、アパートローンよりも低金利の住宅ローンを組めるなど、融資面で有利に運用できます。また、家賃収入を住宅ローンに充てられるため、心理的な安心感があります。
デメリットとしては、建物のタイプとして、やや特殊なため、売却がしづらいという点です。将来的には二世帯住宅としての利用も視野に入れるなど、長期的な利用の計画が必要です。
駐車場経営
駐車場経営は建物の費用がかからないため、安価に始められるのが特徴です。駐車場のタイプには月極駐車場とコインパーキングに2種類があり、機器の導入が必要な分、コインパーキングの方が初期費用がかかります。
その一方で、コインパーキングは月極駐車場よりも収益性は高いため、リスクとの兼ね合いのなかで、どちらで運用するかを決めるとよいでしょう。自身による運用が難しい場合は、業者に土地を借上げてもらうのも方法の一つです。
また、駐車場は上物がないため、転用がしやすいのもポイントです。住居と異なり立ち退き交渉も比較的スムーズに進むため、一時的な活用法としても有効です。
太陽光発電
太陽光発電は、発電した電気を電力会社に買い取ってもらうことで、売電収入を得る土地活用法です。国が定めた固定価格買取制度により、20年間は一定価格での買取が保証されているため、長期的な運用に適しています。
太陽光発電は国が推進していることから、各自治体などで補助金制度が充実しているのも特徴です。費用も低額で始められることから、近年人気が高まっています。とくに、日当たりのよい広い土地を持っている場合には、検討したい活用法です。
懸念点としては、機器の老朽化にともなう発電機能の低下や、屋外に長期間設置することに起因する故障が挙げられます。周囲の環境にも大きく左右されるため、都市の中心部から離れた土地を中心に運用を検討するとよいでしょう。
自動販売機
自動販売機は小さな土地でも始められる土地活用法です。設置するだけでよく、管理コストがほとんどかからないことから、手軽に始められるのがメリットです。また、初期費用もほかの活用法と比較すると、非常に少額です。
しかし、節税効果が期待できないことやいたずらによる破損のリスクがあるほか、騒音がクレームにつながるケースもあります。実際の運用にあたっては、設置場所や自動販売機の種類について、近隣住民に理解を得る必要があります。
まとめ
土地の活用方法を考える場合は、持ち主の思い以上に、土地の持つ個性にあった活用方法を選ぶことが大切です。
また、活用方法によっては、高額の初期投資をともなうことがあります。長期間の返済をともなうこともあり、その場合は収支計画の精度その後の運用に大きく関わってきます。
さまざまな要因をしっかりと織り込んだ、信頼性の高い見込みを立てることが重要です。自身の土地がもっとも活きる方法が見つかるよう、さまざまな方法を検討してみましょう。
